Принимаем дом у застройщика: пошаговая инструкция

Долго присматривались, наконец выбрали дом мечты и готовы совершить сделку?

Покупка недвижимости — всегда важный и ответственный шаг. Поэтому к осмотру и приёмке столь дорогой покупки стоит отнестись очень серьёзно.

Есть два варианта: сделать всё самому или нанять специалиста.

Очевидно, что не все покупатели домов и коттеджей разбираются в строительстве. Как же им оценить качество постройки?

Для помощи в приёмке дома можно пригласить специалиста технадзора. Услуги строительной экспертизы можно заказать для всего дома комплексно или для отдельных его фрагментов.

Профессионалы проверят самое важное:
несущую способность стен, фундамента и перекрытий,
теплопроводность,
скрытые трещины и т.д.

В итоге вы получите на руки независимое заключение о техническом состоянии дома. Там будет указано его соответствие нормативам и практические рекомендации по устранению дефектов (если они есть).

Но обычно перед покупкой рассматривают несколько подходящих вариантов.
Если на каждый будет выезжать специалист — осмотр выйдет в копеечку.

Предлагаем вам разобраться в самых важных этапах осмотра и приёмки дома. И понять, как оценить его техническое состояние. Так вы сами отсеете часть вариантов. А на оставшиеся объекты уже можно пригласить специалиста строительной экспертизы.
Общие рекомендации
Частные дома продаются всегда, но осматривать их лучше всего весной, когда активно тает снег и почва перенасыщена влагой. Это дополнительная нагрузка на фундамент и всю конструкцию дома. А при сходе снега с крыши сразу можно заметить подтёки, сырость или даже плесень внутри дома. Значит, какие-то работы велись с нарушением технологии.
Зимой всё скрыто под снегом и часть недочётов можно легко пропустить.

Загородные дома и коттеджи продаются с участком земли. Бывает, на нём остаётся строительный мусор, ямы. Зимой вы этого не заметите из-за снега. Но в любом случае осмотрите участок и проверьте его на соответствие проекту.

У самого дома в снежный сезон сложно проверить крышу и целостность кровли. Видимая часть фундамента будет под снегом и не получится оценить ее состояние даже визуально.

Зато в холода легче проверить отопление и установку окон и входных дверей.

Летом участок может помешать оценить высокая трава. Если лето засушливое, мало дождей, то сложно будет проверить кровлю на предмет протечек.
Осмотр наружных стен
Обратите внимание на фасад. Кирпичная кладка должна быть ровной.

Входная группа обычно представлена крыльцом, площадкой перед дверью и козырьком над ними. Удобнее, когда ступеньки крыльца не слишком крутые, достаточно глубокие и широкие, без трещин и сколов. Хорошо, когда есть перила.

Теперь проверьте, насколько надёжны стены вашего нового дома.

Для этого тщательно осмотрите всю несущую конструкцию. Если где-то есть трещины или резкие перепады уровня — это должно вас насторожить.

Причинами растрескивания стен дома или коттеджа может быть неравномерная усадка, деформация фундамента, нарушение технологии строительства и т.д.
Бывает, видимых дефектов нет. Зато на стенах видны участки подозрительно свежей штукатурки. Это косвенно указывает на проблемы с разломами стен. Только их хотят скрыть. Но оштукатуривание проблему не решает, а лишь временно маскирует ее. Наверняка трещина проступит снова.

Более точную оценку даст специалист технической экспертизы.

Помимо того, что стены должны быть надёжными и прочными, они ещё не должны пропускать холод. Теплоизоляция — один из самых важных критериев при выборе жилья. Ведь зимы у нас продолжительные и морозные.

В случае наружного утепления стен утеплитель должен быть покрыт равномерным слоем штукатурки, без проплешин. Нигде не должна проглядывать минвата.

Утепление стен из разного материала может отличаться.

Стены из кирпича любой толщины нужно утеплять пенополистиролом или минватой.

Стены из газобетона (газоблока) можно не утеплять только если их толщина составляет 400 мм и больше. Если меньше — накладывается слой минваты.

А вот пенополистирол для утепления газобетона использовать не стоит. Его паропроницаемость ниже материала стен, что приводит к смещению точки росы внутрь. Возникает большой риск появления конденсата, сырости, а затем — плесени или грибка по внутренней части стен. Это может критически сказаться на здоровье, особенно если у вас в семье маленькие дети или есть астматики.

Определить положение точки росы помогают промышленные тепловизоры. Но их использование ограничено температурой и временем года. Обязательно уточняйте этот момент при заказе строительной экспертизы.
Фундамент дома
Фундамент — основа вашего дома. От него зависит прочность и долговечность всей постройки.

Качество фундамента определить очень сложно — основная его часть под землей. Но пристальный осмотр стен тоже может кое о чём рассказать.

Трещины, выемки или полости в видимой его части могут служить косвенным показателем неправильного заложения фундамента. А если при «простукивании» слышен глухой звук - скорее всего, это пустоты внутри. Плохой знак — оттуда может пойти трещина и разрушение.

Обратите внимание, есть ли вокруг здания качественное водоотведение и отмостка. Так называют водонепроницаемое покрытие вокруг дома. Это полоса бетона или асфальта по всему периметру здания, с уклоном от стены.

Для детальной оценки фундамента уже требуется специалисты. Они извлекают грунт в некоторых участках вдоль стены, оголяя фундамент, — открывают шурфы.

Если была высокая вода, будут заметны следы - линии уровня подъема.

Периодические подтопления — причина сырости в будущем. С дальнейшим появлением плесени и грибка. Потом пойдёт разрушение фундамента.

Хотите этого? Вряд ли. Тогда не поленитесь внимательно всё осмотреть, чтоб в перспективе избежать таких проблем.

Крыша и чердак
Начните осмотр крыши снаружи. Визуально проверьте целостность кровли.
Обратите внимание на устройство системы водоотведения — как установлены желоба на крыше, сливные трубы и канавы для стока. Если на стенах видны подтёки, а земля вокруг кое-где размыта — значит, водосток устроен неверно.
Этим нарушением нельзя пренебрегать. Кажется, мелочь. Но спустя время сточные воды могут стать причиной разрушения фундамента и всей несущей конструкции.
Дальше надо осмотреть крышу изнутри — подняться на чердак или попасть в мансардное помещение.
Важно! А как именно можно туда попасть? По внешней лестнице, прямо из дома или только разобрав крышу?
На чердак обязательно должен быть выход изнутри. Иногда в частных домах и коттеджах возникают проблемы с таянием снега, попавшего под крышу зимой с метелью. Как раз в подобных ситуациях вам и понадобится дверь изнутри.
Наверху первым делом проверьте — нет ли влаги и явного запаха сырости. Осмотрите деревянные балки в конструкции крыши. Оцените состояние утеплителя, плотность его прилегания, шаг крепления.
Опять же, если проводите осмотр весной, в сезон дождей — это «к счастью». Сразу заметите, протекает ли крыша, где именно течь. В сухую погоду как можно внимательнее изучите стены. Если есть проблемы с крышей, будут подтёки. А может даже грибок и плесень.
Всё это говорит о нарушении технологии выполнения кровельных работ. В дожди такой дом принесет немало хлопот. Поэтому сразу обдумайте, что лучше — отказаться от покупки или проводить затратный ремонт крыши и чердака.

Перекрытия и пол
Для внутреннего осмотра дома возьмите с собой строительный уровень (водяной или лазерный) и рулетку.
Приглядитесь к стенам и полу. С помощью уровня проверьте уклон. Допустимо отклонение плиты пола в пределах 20 мм на 2 кв. м, отклонение стен – до 15 мм, кривизны стен – до 5 мм. Лазерный уровень гораздо удобнее и показательнее — укажет недочёты сразу по всей длине пола или высоте стены от пола до потолка.
Износ любого напольного покрытия – ламината, паркета и даже линолеума – гораздо выше на наклонном и неровном полу.
Проверяйте уровнем каждую стену отдельно. Если пренебречь измерением, в дальнейшем из-за неровных стен могут возникнуть проблемы с установкой мебели, особенно — навесных шкафов и полок, угловых конструкций.
Под рукой нет строительного уровня?
В таком случае уклон пола можно оценить с помощью стакана или бутылочки с водой. Ещё один вариант — металлические шарики. Положите шарик произвольно на несколько разных точек на полу. Шарик останется на месте, если пол ровный. Если нет — покатится по наклонной поверхности.
Проверьте полы в санузлах. Уровень пола там рекомендовано делать на 15-20 мм ниже, чем в смежных комнатах.
Оцените качество перекрытий по потолку первого этажа. Заметен прогиб? Значит, дела плохи. Одна из возможных причин — недостаточная площадь сечения балок. В процессе эксплуатации дома ситуация только ухудшится. А замена перекрытий — удовольствие дорогое и трудозатратное.
Перекрытия могут быть сделаны из железобетона или дерева. Но независимо от вида материала оно должно быть ровным.
Важно проверить деревянные перекрытия на их устойчивость и надежность.
Как? Просто попрыгайте!
Если при прыжках на полу его колебания еле заметны — это норма. А вот если пол значительно прогибается уже при ходьбе, то говорят о зыбкости перекрытий. Лучше откажитесь от покупки такого дома. Или приготовьтесь к затратной реконструкции.
По возможности оцените звукопроницаемость перекрытий.
Высокая слышимость ударного и воздушного шума от этажа выше бывает из-за тонкой изоляции, неплотного прилегания или отсутствия звукопроницаемых прокладок в точках опоры. Для исправления ситуации нужно перестилать пол.

Двери и окна
Начните с входной двери.
Дверное полотно должно быть ровным и целым, без вмятин и повреждений. Проверьте уплотнительную резинку, все замки и ручки. Откройте входную дверь на 90 градусов и так оставьте. Положение должно зафиксироваться. Дверные откосы обязательно должны быть утеплены с внутренней и внешней стороны.
У межкомнатных дверей осмотрите дверные коробки. С помощью уровня проверьте насколько ровно они установлены. Как легко открываются и закрываются двери? Нет ли слишком больших зазоров между дверьми и полом? Или, наоборот, царапин от слишком плотного прилегания?
Теперь можно переходить к окнам.
Если вы знакомитесь с домом в солнечный день — оцените степень освещенности жилых комнат. Комфортное и уютное жильё всегда представляется просторным и светлым. На практике установили оптимальное соотношение площади окон к площади пола как 1:8. Если любите вычисления, можете прямо на месте всё измерить и посчитать, насколько ваш дом близок к идеалу.
Много окон — другая крайность: снижает тепло- и звукоизоляцию здания.
Окна тоже придётся придирчиво осмотреть — с ними часто много проблем.
Трещины на стёклах, царапины, окалины, заедания при открывании-закрывании окон — лишь часть возможных неприятностей. Сразу проверяйте, чтобы вся фурнитура была в комплекте. Снаружи должен быть отлив для стока воды. Удобно, когда в окнах встроена возможность микропроветривания. В холода может обнаружиться запотевание внутренних камер, скапливание конденсата — это брак. А вот сквозняк из окон — результат неправильного монтажа. Если принимаете дом с профессионалом, тепловизор укажет на недостаточное утепление по периметру окон. Эти «косяки» монтажа, к сожалению, встречаются слишком часто и невозможно о них промолчать.

Инженерные системы дома
После осмотра всех частей дома переходите к коммуникациям, проверьте счётчики и наведите справки о том, как всё устроено. Отнеситесь ответственно к этому этапу приёмки дома: от качества коммуникаций зависит ваш комфорт!
Электропроводка и трубы обычно скрыты под отделкой. Для осмотра и замены понадобятся схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Их обязаны предоставить. Если таких схем нет — это сильно осложнит жизнь и ремонт.
Спрашивайте документы: инструкции по эксплуатации и гарантийные талоны на оборудование, задействованное в обеспечение работы инженерных систем. А также — договор на каждый вид коммунальных услуг.


Водоснабжение
Первым делом уточните — а откуда вода?
Есть два варианта: центральное водоснабжение и автономное. Первое — как в городе. А второй вариант — вода из скважины или колодца, расположенном на участке или где-то поблизости. Обязательно спросите, какая здесь вода, какие результаты проб.
Привыкли доверять, но проверять?
Возьмите воду с собой для независимой экспертизы. Так вы точно узнаете, есть ли превышение допустимых примесей и что за микроорганизмы обитают в этой воде. Если результат «не очень», придётся ставить фильтры.
Спросите, где именно находится скважина, какой насос установлен, где и как глубоко проходят трубы, какая на них теплоизоляция. Это важно, т.к. если глубина залегания труб меньше 1,5 м — зимой они могут лопнуть от мороза.
Осмотрите трубы, разводки, краны. Они должно быть без подтёков и ржавчины.

Канализация
Канализация за городом может быть подключена к центральной системе, а может представлять собой выгребную яму или септик.
Последние два варианта встречаются гораздо чаще, поэтому речь о них.
Где расположены емкости? Они не должны быть рядом со скважиной по санитарно-гигиеническим соображениям. Перекрытие над ним тоже должно быть достаточным, чтоб они не замерзали даже в самые сильные морозы.
Узнайте объем накопительного резервуара. Лучше, если его размер близок к стандартному, а его стены — бетонные, кирпичные или каменные. Расспросите о сложившейся практике или рекомендациях по обслуживанию стока.
Для проверки канализационной системы наберите много воды (например, целую ванну), слейте ее и понаблюдайте, как быстро она уйдет. Проверьте все трубы — чтоб на них не было протечек, подтёков, разводов и конденсата.

Система отопления
Отопление лучше всего проверять в холодное время года.
Но если вы приехали на осмотр дома в тёплый погожий денёк — попросите включить котёл. Где-то через полчаса уже можно проверять батареи, они должны нагреться. Не поленитесь пройтись по всем комнатам. Заодно обратите внимание, чтобы на каждом радиаторе был кран для спуска воздуха. Узнайте, можно ли отключать каждую батарею по отдельности. Это пригодится, если вдруг одна какая-то выйдет из строя. Тогда вам не придётся отключать систему отопления во всё доме. Зимой это особенно важно.
Осмотрите и сам газовый котёл. Никаких следов ржавчины, подтеков и луж быть не должно. Можете попросить паспорт на котёл. Если документов на него нет — это должно вас очень насторожить. Указанная в документах модель и на самом оборудовании — должны совпадать.
Важно! Стоя рядом с котлом, вы не должны чувствовать запах газа.

Электроснабжение
Если вдруг на время осмотра есть какая-то бытовая техника, попросите включить все приборы разом. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев. Узнайте выделенную мощность электросети.
Проверьте все розетки, выключатели. Если есть наружная проводка — она должна быть без видимых повреждений. Никаких оплавлений, подгорании, следов ремонта.
Осмотрите щиток. Он должен быть аккуратно смонтирован, а внутри — подписан каждый рубильник. И никакого строительного мусора внутри!

Вентиляция
Для здоровья и хорошего самочувствия в доме нужен свежий воздух.
Можно открывать окна и даже двери для проветривания, но это не всегда удобно. Да и не нужно: об этом должна позаботиться ваша вентиляция.
Расспросите об ее устройстве, выводах. Может, даже есть принудительная вентиляция? Она работает от электричества, аналогично кухонной вытяжке.
Для начала проверьте вентиляционные отверстия. Убедитесь, что они не забиты.
А для проверки тяги в вытяжке вам понадобится простой лист бумаги. Откройте окно в комнате, а лист поднесите к вентиляционной решетке. Он должен «приклеиться» к ней и так держаться, пока не закроете дверь.
Правда, такой эксперимент, скорее всего, в теплое время года не получится.
Без хорошей вентиляции в доме может появиться сырость или постоянное ощущение духоты, нехватки воздуха. Со временем возможно даже возникновение стойких неприятных запахов — затхлости, прелости.


Выводы
Вы нашли какие-то дефекты при осмотре?
Запротоколируйте все «косяки»: составьте акт осмотра и укажите все недочёты, которые обнаружили. Там же пропишите сроки для их устранения. Они зависят от объёма предстоящих работ, чётких рамок нет.
Обязательно сделайте два экземпляра такой «дефектовки». Один передайте представителю застройщика под роспись, второй оставьте себе.
Акт приема-передачи подписывайте только после устранения всех замечаний.
А лучше сразу выбирайте надежных застройщиков.
Мы готовы предложить вам качественное жильё в соответствии со всеми строительными нормами и правилами.
Строительная компания «ВамДом» уже 8 лет на рынке загородной недвижимости. За это время нами разработано и усовершенствовано множество проектов домов и коттеджей разной площади и планировки.
У нас вы найдете идеальный дом для себя и своей семьи.
Не смогли выбрать среди готовых вариантов? Мы подготовим индивидуальный проект в полном соответствии со всеми вашими требованиями и пожеланиями.
Также мы поможем в сопровождении сделки, подготовим как основной договор купли-продажи, так и все сопроводительные документы.
Оставляйте заявку прямо на сайте или звоните нам.
Консультанты расскажут подробности обо всех вариантах, которые вас заинтересовали. И обязательно ответят на любые ваши вопросы.
За городом жить очень здорово — убедитесь в этом сами!